2022. 10. 5. 23:43ㆍ카테고리 없음
정리: 집 사는건 물건사는거랑 똑같다. 쉽다. 돈 있음 사는거다. 불안감 때문에 두려우 것 뿐임.
이 불안감을 없애려면, 나쁜 매물을 안사는게 중요
그럴 수 있는 방법은 단순하다. 그냥 찾고, 가보고, 정리/기록하고, 다시 찾고의 반복임.
(지역 추리고 종류 추리고 물건보고 현장보고의 반복, 시간 많이들고 귀찮은 작업들)
이걸하다보면, 내 마음에 드는 집이 나타나고 그때 사면 됩니다. 절대 서두르지도, 즉흥적으로 결정하지도 말 것
목표가 먼저가 되면 안됩니다 (전 강남 30평대 아파트가 꿈이에여!!!)
내 꿈 아파트에 상황을 맞추지말고, 내 상황에 아파트를 맞추라
더 좋은 집 생기면 그간 저축 열심히 해서 갈아타면 되는거야! ! !!
지역선정 하는방버업
1) 네이버부동산
2)부동산지인
수십,수백개의 선택지가 있다보니까 혼란에 빠진다.
그래서 단순하게 추리자.
'내가 살아야만하는 지역'을 고르면 됨 (살고싶은이 아님)
●●네이버 들어가보자
'반경'메뉴 사용해서 내 직장 기준으로 10-15킬로미터 기준으로 잡는다.
+그외 우리집에 매일 들락날락하는 사람들의 반경 모두 고려해서 교집합 찾고
(**그 반경내 너무 투자가치 떨어져서 살만한 매물없으면, 고냥 전월세살면서 인근 대도시를 사면된다.)
●●이제 부동산 지인 들어가장
빅데이터지도 탭 클릭,
우리가 골랐던 지역확대해서 구 기준으로 보면은
각 구마다 '2930만' 이런식으로 적혀있을거다. 이건 1평당 기준이므로,
주택구매능력표했던 돈 기준으로 내가 몇 평수를 살 수 있을지 계산하면서 추려봐라.
ex)7억 있는데, 난 몇평까지 살 수 있나.
미니멈 25평 정도면 돼 -> 7억/25= 평당 2800으로 잡고 보면 된다
이제 되는 구를 적어본다
구로구/금천구/관악구/안양시/부천시 등등...
2) 추가적으로 옵션2로, 빌라도 계산해보자
빌라는 x2하면 됨.
2800x2= 5600이니까 평당 5600까지도 갈 수 있단 뜻
얘도 줄줄이 적어본다 (***비싼곳 5정도만 추려라. 비싼거 위주로)
용산구 송파구 과천시 ...
이제 지도를 뽑아놓고,
아파트에서 살경우) 요기요기요기에서 살 수 있어
글고 빌라까지도 감안을 한다면,) 요기요기까지도 살 수 있어.
빌라를 사놓는건 어때? 아파트에서 살때보다 지역이 좋아져. 근데 우리가 여기서 살 수도 있는 경우까지 감안해봐야해.
> 시간레버리지를 좀 쓰고싶고 + 재개발같은 큰 폭 상승을 노려본다 = 면 보다 좋은 입지/동네인 빌라를 살 수 있는거고
> 만일 여기서 실거주하게된다면 우리 가족 수 대비 넘 불편할거같다 = 면 상대적으로 덜 좋은 입지의 아파트/오피스텔로 가야하는거임
= 간단정리하자면
내가 살기 좋은/편리한 위치 기준으로 지역을 추려서, 아파트/빌라 살지 선택을 하고 내 자금 기준으로 평단가 계산해 5개 정도의 리스트를 추리면 된다.
수급확인방버업
지금 이 파트는 좀 '굳이, 더 깊은' 공부에 해당하는 부분!!!!
왜냐? 저게 분명 중요한 건 맞으나, 장기적으로 실거주와함께 투자하는 사람들 입장에서는 수급이 그렇게까지 영향을 미치는 부분은 아니기 때문.
어쨌든
수급 확인방법은
1) 부동산지인
2) 아실
이 있다
●●지인들어가보자
전출입 탭 누르면 인구세대 전입전출 순이동 있는데,
세대와 + 순이동 고름, 기간은 3년기준으로 해서 검색한다
=> 파란색은 감소추세, 빨간색은 증가추세임. 근데보면 사실 아파트 값이 이거랑 비례하지 않음
그래서 입주물량을 보는게 더 좋다 (신축이 얼마나 공급될 예정이며 그 수요를 확인 할 수 있는 지표)
기간 4년으로 고르고 아파트를 고른다.
보면 대부분 서울지역은 수요가 공급을 엄청나게 상회하고 있음.
그래서 앞으로 향후 몇년간 서울이 거듭 집값이 올라갈 예정이라고 추측하는거.
*그리고 강남 지역은 유일하게 공급보다 수요가 적게 뜨는데, 이렇게돼도 주변 서초 등의 수요가 엄청 상회하므로 그 수요들이 여기로 몰릴것이기 때문에 결국 강남집값도 상승임.
=> 내집마련과 도심지 투자자들에게 수요공급은 크게 걱정할문제가 아님
**추가적으로 부산도 보면
=10년간 계속 인구가 하락을 했는데도, 아파트값은 계에속 상승했음
=> 대도심지 매물이면 수급은 너무 신경안써도 됨
그럼 누가 신경써야대?
=> 도시외곽지, 지방 소도시 등에 장기투자아닌 잠깐 투자하는 사람들이.
그래서 가능한 도심지에서 먼 지역일수록, 내집마련보단 전월세사는게 좋다.
내 집은 도심지 빌라/아파트 등 호재를 받을 수 있는 지역에 사놓고, 난 외곽지에서 전월세 사는 걸 추천
왜? 도심지쪽은 그 주변지역의 수요가 끌어와줘서 채워지고,
또 그 비게된 곳은 그 외곽지의 수요가 끌어와줘서 채워지고의 반복인데
그러다보면 어느순간 그게 밖에서 채워지지 않는 부분이 생길거아님.
거기가 수요에 의한 집값 영향을 걱정해야하는 부분인거
●●아실 들어가부자
분양탭 - 지도로보기 클릭하자
지도 보면은 최근에 분양한/ 분양예정인 것들이 표시돼있음
만약 내 아파트 주변에 대규모 분양이 열린다? -> 일시적 수급불안이 옴.
내 집에 있는 전세입자도 거기 가고, 울 동네 사람들도 거기 들어갈 수 있는거
그래서 울집에 약간 불안정성이 생길 수 있지만, 뭐랬나?
도심지면 괜찬다. 고렇게 비면 밖에서의 수요가 또 들어와서 채워지고,
채워지고 하는 도미노 현상이 일어나니까.
호재 찾는 방버업
지역을 골랐다면, 기왕이면 호재가 있는 지역을 고르면 조차너.
주택 평가할때도 현재가치랑, + 미래가치를 더해 보는게 중요한데 미래가치가 = 호재를 말하는거
호재가 먼대.
= 그게 생기거나/시행되면, 사람들이 조아해야돼
또 좋아하냐를 넘어서서
이 지역/ 이 집/ 이 아파트/ 이 빌라에 살고싶어지느냐!!!!!!!가 핵심이야 (좋아만하고 살고싶기까진... 안할 수도 있잔나)
예를들면?
지하철> 마즘. 교통이 편해지자나.
대형마트? > 요즘은 호재라고까진 안쳐준다. 새벽배송 이런게 넘 잘돼있어서.
요즘은 사이트에서 쉽게 찾을 수 있음
사이트에서 찾아보자
●●●호재찾는 가장메인사이트> 네이버부동산
웬만한 호재는 다 표시해놈
호재버튼을 껐다, 켰다하면서 미래에 어떻게 바뀔것인지를 봐보자.
교통> 도심지는 교통 편한게 장땡이기 때문에 지하철뚫린다는 확실한 호재임. 몇년뒤 지하철 개통예정이라면 시간 레버리지를 사용할 수 있는 매물임
>> 젊은 분들이라면 서울 못산다고 좌절말고, 이렇게 시간레버리지 사용해서 내가 먼저 자리를 선점할 수 있는 고런 투자도 고려해야된다는거
명심!!! 어떤 호재든지, 사람들이 살고싶어할까. 좋아할까!!!를 기준으로 두고 생각해라
더불어, 호재따라가다가 실거주 고려 놓치면 안됭다!!!!!
